РАЗЪЯСНЕНИЯ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

Государственная жилищная инспекция Республики Дагестан в целях профилактики нарушений обязательных требований и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг разъясняет ключевые аспекты проведения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).

При выполнении работ по содержанию и текущему ремонту необходимо руководствоваться следующими основными действующими документами:

- Жилищный кодекс РФ (ст. 161, 162, 189);

- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — Правила содержания общего имущества в МКД;

- Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 — Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД;

- Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Важно! Долгое время существовала неопределенность относительно статуса Правил № 170. В настоящее время подтверждено, что Правила № 170 являются обязательными для исполнения лицами, ответственными за содержание общего имущества. Это подтверждается судебной практикой (включая позицию Президиума ВАС РФ) и тем, что Минстрой России включил данный документ в перечень актов, содержащих обязательные требования, оценка которых осуществляется в рамках государственного жилищного надзора.

Важно понимать разницу между работами, которые проводятся постоянно, и работами, выполняемыми периодически.

Содержание общего имущества — это комплекс работ и услуг, осуществляемых постоянно (ежедневно/еженедельно) с целью обеспечить надлежащее техническое и санитарное состояние дома. Конкретный перечень таких работ установлен Минимальным перечнем № 290. Сюда входят: осмотры, уборка мест общего пользования, подготовка к сезонной эксплуатации, освещение, устранение мелких неисправностей.

Текущий ремонт — это работы, проводимые по мере необходимости для восстановления исправности конструкций и инженерного оборудования. Примерный перечень работ по текущему ремонту содержится в Приложении № 7 к Правилам № 170. Как указано в п. 18 Правил № 491, текущий ремонт проводится для предотвращения износа, поддержания работоспособности и устранения повреждений.

Важно: Текущий ремонт не включает замену несущих конструкций, лифтов и капитальный ремонт крыши или фасада — это относится к капитальному ремонту.

Формирование перечня работ по текущему ремонту имеет принципиальное значение для законности вашей деятельности:

- Управляющая организация обязана ежегодно разрабатывать план текущего ремонта исходя из фактического состояния дома и результатов весенних/осенних осмотров.

- Перечень работ, сроки их выполнения и стоимость подлежат обязательному утверждению на Общем собрании собственников (ОСС).

- Выполнение работ, не утвержденных ОСС, может повлечь за собой отказ в оплате таких работ со стороны собственников или признание их необязательными.

- Источник финансирования: Расходы на текущий ремонт включены в структуру платы за содержание жилого помещения.

- Целевой характер: Средства, собранные на текущий ремонт, являются условно целевыми. Если запланированные на год работы не были выполнены в полном объеме, эти средства не могут быть просто присвоены управляющей организацией. Они должны быть либо возвращены собственникам (путем перерасчета), либо по решению ОСС направлены на иные необходимые работы в будущем периоде.

Госжилинспекция РД напоминает, что невыполнение работ по текущему ремонту, включенных в договор управления и утвержденных ОСС, является нарушением лицензионных требований (для УО) и правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.

За невыполнение обязательств по договору предусмотрена административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ (нарушение правил содержания и ремонта) и ст. 14.1.3 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований).

В случае выявления фактов невыполнения ремонта Инспекция выдает предписания об устранении нарушений и принимает меры административного воздействия.

Обращаем ваше внимание на необходимость отслеживания изменений в региональном законодательстве Республики Дагестан, касающихся технического состояния и мониторинга многоквартирных домов. Госжилинспекцией РД проводится анализ состояния общего имущества, что напрямую влияет на планирование как текущего, так и капитального ремонта. Актуальную информацию о региональных нормативных актах рекомендуется отслеживать на официальном сайте Инспекции.

Основной ключ к безаварийной работе и отсутствию штрафов — это прозрачное взаимодействие с собственниками, качественное техническое обследование домов и неукоснительное выполнение утвержденного плана работ с соблюдением требований Правил № 170 и Минимального перечня № 290.

По вопросам применения обязательных требований и для направления предложений по профилактике нарушений вы можете обратиться в отдел правового и кадрового обеспечения Госжилинспекции РД.