Доклад о правоприменительной практике при осуществлении государственного контроля (надзора) за соблюдением специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Региональная программа по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Республики Дагестан утверждена Правительством Республики Дагестан 18 апреля 2014 года и по последней актуализации включает в себя 4206 многоквартирных дома, общей площадью 14,69 млн кв. м. с плановой стоимостью реализации 49,98 млрд. руб.

За период 2014 - 2023 годы капитальный ремонт проведен в 689 МКД, расположенных на территории 13 муниципальных образований. Общая стоимость капитального ремонта в указанных многоквартирных домах составила 3 420,71 млн. рублей.

В результате исполнения Краткосрочных планов в 2014-2023 годов, свои жилищные условия улучшили 97 574 граждан республики.

В целях актуализации Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, Госжилинспекцией РД в 2023 году проведен мониторинг, по итогам которого в Минстрой РД направлена информация и   предложения, содержащие сведения о 4206 многоквартирных домах, подлежащих капитальному ремонту, расположенных на территории Республики Дагестан.

По результатам проведенного мониторинга технического состояния общего имущества МКД, Госжилинспекцией РД предложено:

- включить в Региональную программу многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию в установленном порядке после актуализации Региональной программы и не включенные ранее в программу – 71 МКД;

- исключить из Региональной программы снесенные дома – 20 МКД;

- переименовать адреса многоквартирных домов в соответствии с ФИАС – 54 МКД.

Также, по результатам мониторинга Госжилинспекцией РД направлены в органы местного самоуправления 2 заключения о техническом состоянии жилого строения на предмет проведения оценки аварийности многоквартирных домов.

За несвоевременное представление информации о многоквартирных домах в отношении муниципальных образований г. Буйнакск, г. Каспийск, г. Махачкала, г., Кизлярский район и Хунзахский район составлены протоколы об административном правонарушении по ст. 19.7 КоАП РФ, материалы по которым направлены в мировые суды.

Результаты мониторинга домов, в соответствии законодательством, размещены на официальном сайте Инспекции в сети "Интернет" и переданы органам местного самоуправления для доведения до управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и внесения в электронный паспорт многоквартирного.

В 2023 году рамках Краткосрочного плана проведен капитальный ремонт общего имущества в 149 многоквартирных домах, в том числе по МО: г. Махачкала – 47 МКД, г. Каспийск – 14 МКД, г. Избербаш – 18 МКД, г. Буйнакск – 29 МКД, Дербент – 12 МКД, г. Даг. Огни – 2 МКД, г. Хасавюрт – 6 МКД, г. Кизилюрт – 6 МКД, г. Кизляр – 8 МКД, г. Южно-Сухокумск – 1 МКД, Казбековский район – 3 МКД, Дербентский район – 3 МКД.

В 2023 году, в г. Буйнакске были дополнительно отремонтированы 23 МКД, в которых требовалась неотложная необходимость проведения капитального ремонта крыши, в связи с возникновение чрезвычайной ситуации. 

Основными видами работ, проводимых в указанных домах в 2023 году являются: ремонт и замена кровли - 87 МКД, замена 51 лифтового оборудования – 18 МКД; ремонт фасада - 22 МКД; ремонт подвала - 1 МКД и ремонт внутридомовых инженерных систем - 69 МКД.

Всего в 2021-2023 годах выполнены работы по ремонту, замене и модернизации 152-х лифтов, лифтовых шахт, машинных и блочных помещений, с истекшим сроком службы. Все лифты произведены в республике на заводе АО «Кизлярский электроаппаратный завод».

Все работы по капитальному ремонту, предусмотренные Краткосрочным планом 2023 года завершены в полном объеме. В результате реализации краткосрочного плана 2023 года свои жилищные условия улучшили 18 тыс. граждан республики.

Краткосрочный план 2024 года предусматривает капитальный ремонт 159 конструктивных элементов в 95 МКД 11 муниципальных образований Республики Дагестан на общую сумму 680,14 млн. руб.

По итогам проведенного капитального ремонта в 2024 году в соответствии с действующим краткосрочным планом свои жилищные условия улучшат 12 282 граждан республики.

Необходимо отметить, что в рамках актуализации краткосрочного плана, совместно с ОМС и Дагестанским фондом капитального ремонта (Региональный оператор), планируется дополнительно включить в краткосрочный план текущего года не менее 15 МКД.

В соответствии с постановлением Правительства РФ» от 28.09.2022 № 1702 «Об утверждении Правил осуществления государственного контроля (надзора) за соблюдением специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности» (Правила-1702) и на основании плана-графика Госжилинспекции РД, плановое контрольное (надзорное) мероприятие за соблюдением Региональным оператором установленных требований, при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, который проводится один раз в 3 года, запланирован на конец 1 квартала 2024 года.

Госжилинспекцией РД в 2023 году рассмотрено 112 обращений граждан, в том числе: 25 обращений по вопросам капитального ремонта и необоснованного начисления взносов, а также 87 обращений по вопросам переноса сроков проведения капитального ремонта, на более ранние. Все обращения своевременно рассмотрены, заявителям направлены мотивированные ответы в установленные законодательством сроки.

В отношении Регионального оператора, в соответствии с Правилами- 1702, проведено 13 проверок, по итогам которых выдано 19 предписаний на устранение выявленных нарушений и объявлено 1 предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, в части размещения информации в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). В последствие Региональным оператором исполнены выданные предписания и предостережение, в том числе произведен перерасчет необоснованно начисленных взносов на капитальный ремонт, по многоквартирному дому: г. Каспийск, ул. Кизилюртовская, д. 2, в сумме 6 233,2 тыс. рублей.

Кроме того, в ходе повторного наблюдения за соблюдением обязательных требований законодательства, в части размещения информации в ГИС ЖКХ, установлено, что должностными лицами Регионального оператора, не размещена и (или) размещена не в полном объеме требуемая информация ГИС ЖКХ, в связи с чем, Инспекцией в адрес Прокуратуры РД направлен акт, для принятия в отношении Регионального оператора мер, установленных законодательством.

А по результатам рассмотрения 87 обращений по вопросам переноса сроков проведения капитального ремонта на более ранние, Госжилинспекцией РД направлены письма в Комиссию по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах при Минстрое РД, по переносу сроков проведения капитального ремонта, на более ранние по 67 МКД.

 По итогам заседания Комиссии сроки проведения капитального ремонта перенесены: на период 2023-2025 годы - 25 МКД; на период 2026-2028 годы - 21 МКД; на период 2029-2031 годы - 7 МКД; сроки оставлены без изменений - 6 МКД; находятся на стадии рассмотрения - 8 МКД.

Госжилинспекцией РД постоянно осуществляется государственный жилищный контроль (надзор) за организациями, формирующими фонды капитального ремонта на специальных счетах.

По состоянию на 31.12.2023 г. в республике фонды капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – МКД) формируются на 34 специальных счетах, владельцами которых являются 5 ТСЖ, 1 ТСН, 1 ЖСК, 1 ЖК, 23 ООО, 3 ПЖСК.

В соответствии с требованиями законодательства, владельцы специальных счетов ежемесячно в срок до 10 числа месяца за истекшим, представляют в Госжилинспекцию РД отчеты о поступлении денежных средств, а Инспекция, в свою очередь, ежеквартально и своевременно направляет отчеты в Минстрой РФ.

Проведённый в 2023 году анализ собираемости взносов на капитальный ремонт общего имущества по специальным счетам, согласно представленным владельцами специальных счетов сведениям в отчётах, показал, что за период, с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составил менее чем 50 % от размера начисленных по:

- ТСЖ «Зеленый дом» - 42 %;

- ЖСК «Дорожник» - 22 %;

- Регоператор по специальному счёту в МКД №62 по ул. Некрасова, г.Махачкала – 0 %.

В связи с вышеизложенным, в адрес вышеуказанных владельцев специальных счетов были направлены письма о необходимости информирования в пятидневный срок, в письменной форме, собственников помещений в МКД о наличии задолженности и погашении такой задолженности в срок не более чем пять месяцев в соответствии с ч. 8 и 9 ст. 173 ЖК РФ.

В последствии, согласно представленному отчёту о поступлении денежных средств ТСЖ «Зелёный дом», размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт увеличен более чем на 50 % от размера начисленных.

В связи с тем, что сумма поступивших взносов по истечении пяти месяцев с даты получения уведомления Регоператор и ЖСК «Дорожник» не превысила пятидесяти процентов от размера начисленных взносов на капитальный ремонт, Госжилинспекция РД, в соответствии с частью 10 статьи 173 ЖК РФ, уведомила об этом орган местного самоуправления, который постановлением администрации ГО «город Махачкала» от 06.07.2023 г. №274 определил формирование фонда капитального ремонта на счёте Регионального оператора в отношении МКД расположенных по адресу: г. Махачкала, ул. Некрасова, №62 и ул. Гайдара Гаджиева, №11-д.

Также, в 2023 году, в целях повышения платёжной дисциплины и не допущения снижения размера фактических поступлений взносов на капитальный ремонт менее чем на 50 % от размера начисленных, Госжилинспекцией РД, в соответствии с ч. 8 и 9 ст. 173 ЖК РФ были направлены уведомления в адрес следующих владельцев специальных счетов: ООО УК «Меридиан», ТСЖ «Ленина – 18», ООО УК «Ленком», ТСЖ «Полёт» и ТСЖ «Многоквартирный дом № 70», по которым в последствии, согласно представленным отчётам размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт увеличен более чем на 50 % от размера начисленных.

В соответствии с ч. 1, 4 ст. 192 ЖК РФ, п.17 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и об осуществлении регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 г. № 1110, в связи с истечением срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД) с 1 июня 2023 года исключены из реестра лицензий Республики Дагестан сведения о МКД, в отношении которых предпринимательскую деятельность по управлению осуществляли нижеперечисленные управляющие организации, являющиеся владельцами специальных счетов в 13 МКД, собственники которых формируют фонд капитального ремонта на специальном счете:

1. ООО УК «Ксан» г. Каспийск специальный счет сформирован по адресу: г. Каспийск, ул. Советская, д. №17.

2. ООО УК «Меридиан» г. Каспийск специальные счета сформированы по адресам: г. Каспийск, ул. Назарова, д. №4; г. Каспийск, ул. Назарова, д. №2; г. Каспийск, пр.М. Омарова, д. №2-а; г. Каспийск, ул. Ленина, д. № 78;              г. Каспийск, ул. Ленина, д. № 78-а.

3. ООО УК "Согласие" г. Каспийск специальные счета сформированы по адресам: г. Каспийск, ул. Омарова, д. №4; г. Каспийск, ул. Кавказская, д. №6.

4. ООО УК «Маяк» г. Каспийск специальные счета сформирован по адресам: г. Каспийск, ул. Дербентская, д. №1-а; г. Каспийск, ул. Дербентская, д. №1; г. Каспийск, ул. Ленина, д. № 61.

5. ООО УК "Коммунальник-1" г. Каспийск специальные счета сформирован по адресам: г. Каспийск, ул. Хизроева, д. №20; г. Каспийск, ул. Хизроева, д. №20-а.

В связи с этим, Госжилинспекцией РД было направлено письмо в администрацию г. Каспийска о необходимости принятия безотлагательных меры по выбору владельцев указанных специальных счетов или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, а также направления принятого решения в адрес Госжилинспекции РД, Регионального оператора, российской кредитной организации, в которой открыты специальные счета, а также разместить решение в ГИС ЖКХ в установленные законодательством сроки, в соответствии с частями 8, 9 статьи 175 ЖК РФ.

В адрес Госжилинспекции РД сопроводительным письмом от 05.10.2023 г. №56-9296/23 администрация г. Каспийск, проигнорировав требования жилищного законодательства, а именно ч. 8, 9, 10, 12 ст. 175 ЖК РФ; ч. 2, 4, 6 ст. 173 ЖК РФ, направила Постановление от 28 августа 2023 г. №1222 «Об определении Регионального оператора владельцем специального счета, открытого для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (Постановление 1222), об определении Регионального оператора владельцем вышеуказанных специальных счетов.

В этой связи, в целях принятия мер недопущения нарушений в сфере жилищного законодательства, Госжилинспекцией РД направлено письмо в Прокуратуру РД, для принятия мер прокурорского реагирования в отношении администрации г. Каспийск, на предмет правомочности принятия решения по постановлению администрации городского округа «город Каспийск» от 28 августа 2023 г. №1222.

Также Госжилинспекцией РД, в соответствии с Региональной программой, владельцам специальных счетов: ООО УК «Ксан», ООО УК «Меридиан», ТСЖ «Полет» и ТСЖ «Согласие», направлены письма для принятия мер по исполнению требований ч. 1, 2, 3 ст. 189 ЖК РФ и ст. 15 Закона РД №57 по представлению собственникам помещений предложений по капитальному ремонту общего имущества на период 2023-2025 годы,

Следует отметить, что жилищное законодательство предъявляет повышенные требования к контролю над расходованием средств фонда капитального ремонта, который осуществляется собственниками помещений в МКД, а в случае размещения средств фонда на специальном счете - также со стороны кредитной организации, так как, согласно ч. 3 ст. 177 ЖК РФ банк в порядке, установленном данной статьей, банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ.

Учитывая специальное назначение средств фонда капитального ремонта, необходимость обеспечения их целевого и эффективного использования, проверка кредитной организацией документов, представленных владельцем специального счета во исполнение положений ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, не может быть формальной, в связи с чем Банк обязан осуществлять проверку документов, представляемых в целях совершения платежной операции за счет средств фонда капитального ремонта, на их соответствие требованиям закона.

Для рассмотрения указанных вопросов Госжилинспекцией РД совместно с представителями отделений ПАО «Сбербанк» 29.03.2023 г., в режиме видеоконференцсвязи (ВКС), было проведено совещание для принятия решения об обеспечении целевого и эффективного использования и расходования средств фонда капитального ремонта на специальном счете кредитной организацией, согласно ч. 3, 4 ст. 177 ЖК РФ.

По результатам проведённой ВКС было принято решение об изыскании возможности внесения изменений в требования законодательства по передаче полномочий в части открытия специальных счетов в территориальных органах Федерального казначейства Субъекта РФ и обеспечении сопровождения расходов фонда капитального ремонта, формирование которого осуществляется на специальных счетах, в соответствии с требованиями законодательства.

В этой связи, Госжилинспекция РД выразил готовность Республики Дагестан о принятии участия в качестве пилотного региона, на базе которого может быть проведен эксперимент по открытию и обслуживанию специальных счетов в территориальных органах Федерального казначейства, осуществлению казначейского сопровождения расходов фондов капитального ремонта, формируемых на специальных счетах, в том числе возможности сохранения оплаты с применением единого документа, источникам компенсации комиссии при перечислении сумм взносов через кредитные организации или единые расчетные центры, учитывая необходимость сохранения собираемости взносов на капитальный ремонт.

Помимо этого, Госжилинспекция РД, в целях обеспечения целевого и эффективного использования и расходования средств фонда капитального ремонта на специальном счете кредитной организацией, согласно ч. 3 ст. 177 ЖК РФ и проверки документов требованиям законодательства, представленных владельцами специальных счетов, в соответствии ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, предлагает изыскать возможность заключения соглашения о взаимодействии между Госжилинспекцией РД, Дагестанским отделением ПАО Сбербанка и территориальным органом Федерального казначейства по Республике Дагестан на законодательном уровне.

Соответствующие предложения по внесению изменений в законодательство РФ, Госжилинспекцией РД направлены в Минстрой РФ.

По состоянию на 1 января 2024 года размер совокупной накопленной задолженности по взносам на капитальный ремонт собственников помещений на счете Регионального оператора в республике составил 50,14% (при начислении 5 897,65 млн руб., собрано взносов в размере 2 957,30 млн руб.), а совокупная задолженность за весь период составила 2 999,42 млн руб.

Анализ поступления средств показывает, что за 2015 год собираемость составляла 15,94 %, за 2016 год – 25,68%, за 2017 год – 27,48%, за 2018 год – 38,70%, за 2019 год – 63,17%, за 2020 год – 69,40%, за 2021 год – 69,43%. за 2022 год – 60,20%.

По итогам 12 месяцев 2023 года собираемость составляет 61,2% (из начисленных 955,73 млн руб. собрано взносов в размере 584,95 млн руб.).

Однако, темпы роста уровня собираемости взносов недостаточны, чтобы кардинально изменить ситуацию.

В целях увеличения уровня собираемости взносов на капитальный ремонт и сокращения объема невзысканной задолженности Региональным оператором проводится претензионно -исковая работа: так, за весь период в суды подано 144 032 материалов на общую сумму 2 109,66 млн руб., т.е. в 2023 г. в суды направлено 19 123 материала на общую сумму 385,40 млн руб., а доля задолженности, охваченная претензионно-исковой работой, составляет 70,3%.

В части исполнения судебных решений Фондом за период с 2015 по настоящее время: в ФССП направлено 41 048 исполнительных документов на сумму – 523,70 млн руб., в банковское учреждение ПАО «Сбербанк» направлено 56 075 исполнительных документов на сумму – 765,54 млн руб.

Основной причиной роста совокупной накопленной задолженности по взносам на капитальный ремонт в республике является отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателях помещений по которым имеется задолженность, что не позволяет охватить таких должников претензионно-исковой работой и обеспечить взыскание задолженности в судебном порядке.

Общее количество таких помещений составляет 23951 помещений, совокупная задолженность по которым превышает 810,35 млн руб., что является проблемным вопросом функционирования Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Республики Дагестан.

Совместно с администрациями муниципальных образований и Региональным оператором, при поддержке органов Прокуратуры РД, в настоящее время ведется работа по выявлению объектов недвижимости, по которым в Росреестре отсутствуют сведения о правообладателях, что делает невозможным взыскание задолженности в судебном порядке.

 Следует отметить, что проводимые Администрациями муниципальных образований республики мероприятия по выявлению правообладателей указанных помещений недостаточны.

Также, причиной низкой собираемости взносов на капитальный ремонт в республике является отсутствие в большинстве городов и районов единых расчетных центров по приему платежей за жилищно- коммунальные услуги по системе «единого окна». В городах Дербент, Избербаш, Каспийск, в которых действуют единые центры по приему платежей, наиболее высокие показатели собираемости (80,4%, 73,1% и 80,75% соответственно, в связи с чем остро стоит вопрос по подготовке к включению взноса на капитальный ремонт в систему единой квитанции по оплате ЖКУ: Правительством Республики Дагестан принято решение о создании Единого информационно-расчетного центра (ПП РД от 16 марта 2022 г. №35).

В этой связи, в целях повышения уровня собираемости и сокращения задолженности по взносам на капитальный ремонт, необходимо обеспечить во всех городах и районах республики функционирование единого расчетно-кассового центра по сбору платежей за жилищно-коммунальные услуги, в том числе и за капремонт, с использованием единого платежного документа (ЕПД) по принципу «одного окна».

Следует также отметить, что при оплате жилищно-коммунальных услуг, в том числе взносов на капремонт, собственники помещений вынуждены производить их оплату в разных частях населенного пункта, оплачивая каждую услугу раздельно, в кассах различных поставщиков услуг, затрачивая на это большое количество времени и средств.