1. Шаг первый: Уточнить систему бюджетирования управляющей организации.
- уточнить и изучить реестр многоквартирного жилого фонда, находящийся в управлении УО;
- изучить договора управления многоквартирного жилого фонда;
- по каждому многоквартирному дому сформировать бюджет (Смета доходов и расходов) с учетом принятого и утвержденного тарифа, а по итогам сформировать Бюджет доходов и расходов управляющей организации (БДР).
- бюджет управляющей организации уточняется ежемесячно/поквартально/за полугодие/за год, в целях отражения взаимоотношения между фактическими, прогнозными и плановыми показателями. Как правило, Генеральный директор докладывает учредителю организации о реализации бюджета в установленные сроки, в целях корректировки и изменения всей системы бюджетирования управляющей организации.
2. Шаг второй: Взыскание задолженности за жилое помещение и ОДН в суде.
- Составить реестр должников по квартирно в каждом многоквартирном доме. С уточнением сумм по каждому помещению по статьям: жилое помещение и ОДН;
- Официальное ежемесячное уведомление должника почтой, заказным письмом с уведомлением. Письмо отправляется должнику по его домашнему адресу или на работу;
- Подписать соглашение с юридической компанией на юридические услуги с оплатой за результат.
3. Шаг третий: Оказание услуг управляющей организации по договору управления.
3.1. Прием технической документации на каждый многоквартирный дом:
В пп. «а» п. 4 ПП РФ № 416. Согласно п. 20 ПП РФ № 416, техдокументация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений.
Порядок и срок этого процесса прописаны в ч. 3.1 ст. 45, ч. 3.1 ст. 161, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, пп. «а» п. 4, разд. V постановления № 416 и п. 27 постановления № 491. Перечень документов, которые при этом передаются, указан в п. п. 24, 26 постановления № 491, п. 1.5.1 Правил № 170, п. 5б(1) , пп. «б» п. 57 постановления № 354 и пп. «д, д(1)» п. 18 постановления № 124.
3.2. Формирование реестра собственников помещений в каждом многоквартирном доме, в целях открытия лицевого счета по услугам содержание и техническое обслуживание общего имущества МКД (жилое помещение) и общедомовые нужды (ОДН):
Управляющая организация должна располагать точными данными обо всех собственниках жилых и нежилых помещений и их долях в собственности. В этих целях необходимо составить и вести реестр, в котором будет содержаться информация, необходимая для идентификации собственника каждого помещения (п. 3.1 ст 45 ЖК РФ).
3.3. Организация аварийно-диспетчерской службы УО:
Аварийно-диспетчерская служба (АДС) ежедневно следит за работой внутридомовых инженерных систем дома и качеством коммунальных ресурсов на границе раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.
АДС готова 24 часа в сутки регистрировать и контролировать выполнение заявок от собственников и пользователей помещений в МКД. Собственники и пользователи помещений в МКД обращаются в аварийную службу по круглосуточному горячему телефонному номеру, если что-то пошло не так с: предоставлением коммунальных услуг, содержанием общего имущества, оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Регистрация заявок аварийно-диспетчерской службы:
- в журнале заявок;
- или в электронном виде в системе учёта заявок.
В обоих случаях – с использованием записи телефонного разговора.
Порядок действий при поступлении заявки такой:
- выяснить причину и характер обращения;
- решить, понадобится ли помощь аварийно-ремонтных служб;
- зафиксировать принятое решение в журнале учёта заявок. Если журнал учёта ведётся в ГИС ЖКХ, разместить данные о заявке там;
- сообщить заявителю регистрационный номер заявки, сроки исполнения и перечень необходимых мероприятий;
- организовать исполнение поступившей заявки в надлежащие сроки.
3.4. Организация выставление платежного документа собственникам и нанимателям помещений за жилищные и коммунальные услуги:
- управляющая организация организует установку почтовых ящиков помещений в каждом подъезде МКД;
- управляющая организация оформляет лицевые счета по ЖУ на квартиры, помещения, которые являются чьей-то собственностью или используются на основании договора.
В лицевом счете по договору о техническом обслуживании жилья указывают:
- информацию о собственнике;
- сведения о гражданах,
- проживающих в квартире;
- общий метраж помещения;
- сумму за ЖКУ;
- долю собственников жилого помещения (если их более одного).
- управляющая организация заключает договор с ЕИРЦ на оказание следующих услуг:
- выставление показаний приборов учета и выставление платежного документа с привязкой к личному кабинету в ГИС ЖКХ;
- печатание и разноска бумажного единого платежного документа до почтового ящика собственника помещения.
3.5. Размещение информации в ГИС ЖКХ:
- Сведения, подлежащие размещению в ГИС ЖКХ для управляющей организации, включают:
1) Информацию об управляющей организации (носит довольно общий характер, включает адрес, телефон, ИНН и иные подобные сведения);
2) Информацию об объектах государственного учета жилищного фонда, включая их технические характеристики и состояние (размещает тот, кто управляем домом; на основании нее в ГИС ЖКХ можно построить электронный паспорт дома);
3) Информацию о перечне предоставляемых работ и услуг, их стоимости;
4) Информацию об объеме, о качестве коммунальных услуг, предоставленных собственникам и пользователям помещений (в случае ст. 157.2 ЖК РФ, т.е. когда управляющая организация не является исполнителем, она не раскрывает данную информацию, т.к. обязанным лицом является поставщик ресурса; впрочем, для РСО что-либо раскрывать по этому пункту – тоже большая редкость);
5) Информацию о приборах учета, используемых для определения объема коммунальных услуг (даже в случае прямых договоров с РСО, эти сведения раскрывает управляющая организация);
6) Информацию о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, перерывах в предоставлении (в случае ст. 157.2 ЖК РФ – это обязанность поставщика ресурса);
7) Информацию о размере платы за жилое помещение (обычно эта информация раскрывается путем размещения протокола общего собрания или тарифного решения органа местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ), однако на практике это происходит не всегда);
8) Информацию о состоянии расчетов управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями, информацию о состоянии расчетов управляющей организации с потребителями коммунальных услуг;
9) Информацию о состоянии расчетов управляющей организации с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
10) Информацию о состоянии расчетов управляющей организации с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (эта информация раскрывается только в случае отсутствия прямых договоров по ст. 157.2 ЖК РФ);
11) Информацию, подлежащую размещению управляющими организациями (ТСЖ/ЖСК) если они являются владельцами специального счета, открытого в целях формирования фонда капитального ремонта;
12) Сведения о выполнении работ (оказании услуг) по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых за счет дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (сам факт таких взносов – очень большая редкость);
13) Информацию о лицевых счетах, присвоенных собственникам и пользователям жилых (нежилых) помещений в многоквартирных домах;
14) Информацию о договоре управления многоквартирным домом;
15) Информацию об отчете о выполнении договора управления многоквартирным домом и бухгалтерской (финансовой) отчетности. Такая информация размещается ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным (п. 11 ст. 162 ЖК РФ);
16) Информацию о договорах о предоставлении в пользование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, о лицах, заключивших такие договоры от имени собственников помещений в многоквартирном доме, а также документы, подтверждающие полномочия указанных лиц заключать такие договоры (размещаются крайне редко по причине отсутствия принятых решений на общем собрании);
17) Информацию об энергосервисных договорах (контрактах) (встречаются довольно редко);
18) Информацию о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в виде протоколов и принятых решений; чаще всего размещаются реквизиты протоколов, вместо полного текста скан образа);
19) Информацию об ответах на обращения по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, поступивших в управляющую организацию;
20) Сведения о наличии или отсутствии у заявителя подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, которая образовалась за период не более чем 3 последних года.
3.6. Заключение договоров со специализированными организациями на услуги:
- технического обслуживание лифтового оборудования в МКД (в лифте размещен телефон АДС);
- технического обслуживания внутридомового газового оборудования.
3.7. Размещение в каждом подъезде МКД:
- информационных стендов;
- почтовых ящиков;
- аншлагов(номер дома, название улицы, номер подъезда);
- номера на дверях каждого помещения;
- план-график сухой и влажной уборки подъезда и придомовой территории;
- номера телефонов АДС поставщиков ЖКУ.
3.8. Отчетность управляющей организации:
1) перед собственниками помещений:
- до 1 апреля управляющая организация необходимо подготовить и представить собственникам помещений отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год с дальнейшим размещением его в ГИС ЖКХ.
2) по видам:
- бухгалтерскую (финансовую);
- налоговую;
- статистическую;
- по страховым взносам.
4. Шаг четвертый: Дополнительный доход управляющей организации.
- Виды дополнительного дохода УО:
1) Провайдеры и операторы;
2) Реклама в местах общего пользования;
3) Установка автоматов и иных устройств;
4) Вывески на фасаде многоквартирного дома;
5) Сдача чердачных и иных помещений в аренду;
6) Проведение строительно-монтажных работ в помещениях МКД (укладка кафеля, паркета, ламината, замена сантехники, проведение косметического ремонта в комнатах квартиры);
7) Организация проведения детских развлекательных мероприятий (проведения дня рождения ребенка аниматорами, посещение квартир дедом Морозом и т.д.).