Собственники многоквартирного дома выразили «вотум недоверия» и решили сменить управляющую домом организацию.  Управляющей организации, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы процесса приема, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1.

Общее собрание собственников помещений Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить любой собственник помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ). Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением общего собрания собственников инициатор (инициативная группа) должны определить, какую организацию они предложат общему собранию в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на общее собрание для обсуждения. В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: расторжении договора управления с действующей организацией, выборе новой компании, утверждении договора управления, а также перечня работ и услуг, утверждение размера платы за жилое помещение (статья 154 ЖК РФ) . Провести собрание оформить результаты голосования необходимо строго в соответствии с статьями 44 – 48 ЖК РФ. В таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации. Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от общего числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после оформления результатов такого проведения собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).           

Шаг 2.

Заключить договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ            Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый на собрании договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме. Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд, договор может быть признан незаключённым. Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры. Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3.

Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО начинает процесс управления многоквартирным домом, что включает в себя размещение решений и протокола общего собрания собственников, договора управления, в ГИС ЖКХ, и представления этих документов с заявлением о включения дома в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. Только при выполнении этих требований и включения многоквартирного дома в реестр лицензий, лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом.           

Шаг 4.

Передача технической документации на МКД новой УО Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений общего пользования, коды доступа и т.д. После получения уведомления от новой УО о передаче тахдокументации, прежней УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации всю необходимую на дом документацию, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к общедомовому оборудованию, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им. Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их восстановить в течении 3-х месяцев и направить новой УО. Передача документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416). Новой управляющей организации следует контролировать сроки получения техдокументации. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки. Это позволит не только ускорить, но и облегчить процесс перехода дома от одной организации к другой.